Bonjour

Actuellement propriétaire d’un bien immobilier que je revend dans le cadre d’un relais je me pose des questions.

Ce bien est estimé a 185000€ , j’ai 174000 de capital restant dû ( dont 27000€ de crédit perso) J’aimerai savoir si la banque peut déduire le crd immo et perso avant d’appliquer le % du relais?

Exemple : 185000 – 174000= 11000 X 70% ?

Ou sont ils obligés de ne prendre que le crd immo? auquel cas il me resterai le prêt perso en plus du futur prêt immo ce qui au niveau endettement n’est pas du tout avantageux!

Merci de vos lumières ^^




One Response to “Calcul de la mise en place de mon relais?”

  • catalang:

    Votre présentation n’est pas claire.
    Il ne peut y avoir de prêt personnel sur un bien immobilier.
    Vous devez avoir deux tableaux d’amortissement;
    Un premier indique le montant emprunté en crédit immobilier et le capital restant dû.
    Vous devez avoir un deuxième tableau d’amortissement – s’il s’agit bien d’un prêt personnel, indiquant la durée et le nombre de mois à rembourser, avec le montant de l’échéance.

    Vous avez peut-être deux crédits : l’un concernant le bien immobilier (crédit hypothécaire ou immobilier de plus de 10 ans et jusqu’à 50 ans selon les banques) et un autre dit "prêt personnel" de moins de 6 ans.
    Il arrive que des banques fassent un prêt personnel pour constituer un apport manquant lors de l’achat d’un bien (pour payer des frais par ex.), mais cela reste un prêt personnel dit non affecté (non destiné à un achat précis : télé, voiture…).
    Dans ce cas, la banque calculera le relai sur la base de 70% de la valeur du bien, déduction faite du capital restant dû sur le crédit immobilier et tiendra compte de la somme des crédits en cours pour calculer votre taux d’endettement, sauf si la durée et très courte et/ou si vous vous engagez à solder ce crédit avec le relais.
    Vu le capital restant dû et la valeur du bien, il s’agit d’une opération relativement récente : vous serez donc perdant, en espérant que l’estimation soit au plus juste et que vous rentriez dans les cas qui vous éxonèrent des pénalités de rupture anticipée de contrat de crédit.
    (Pour la valeur, je vois des biens achetés 230 000 euros il y a 5 ans période de folie mais qui ne pourront être réalisés qu’autour de 180 000 euros au mieux, selon l’emplacement et les nouvelles exigences des acheteurs).
    Attention à la durée du relais : vous payez des intérêts plein pot sans amortissement de capital.
    Si le bien ne se vend pas très vite, les sommes dûes au titre du relais sont phénoménales.
    Ainsi sur un prêt relais d’un montant de 100 000 euros à 7%, ce sont 7 000 euros au bout d’un an, 14 000 euros au bout de deux qui seront siphonnés à la sortie.
    Exemple non hypothèse d’école :
    Bien estimé 330 000 euros. Reliquat de prêt : 30 000€. Relais : 200 000 euros / 7%/an.
    Bien vendu au bout de deux ans 250 000 euros.
    Solde : 250 000 – 20 000 (reliquat d’amortissement, avec la charge de crédit en plus) : 230 000.
    Intérêts du relais : 28 000.
    Reste : rien, car il y avait un différé d’amortissement de deux ans et donc des intérêts intercalaires pour éviter d’avoir deux crédits à payer en même temps.
    J’ai des exemples où il reste même un solde à débourser en faveur de la banque

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