Bonjour,

Quelqu’un aurait une idée de la vraie raison de la flambée des prix de l’immobilier?

Ca me fait penser à la flambée des prix des actions des starts-ups de l’époque "nouvelle économie".

La possibilité d’une bulle immobilière vous a déjà effleuré?

Une source:

http://www.bulle-immobiliere.org/




11 Responses to “Quelles sont les vraies raisons de la flambée des prix immobiliers?”

  • Cyrille:

    La possibilité d’une bulle immobilière vous a déjà effleuré?

    Et comment ! C’est pour cela que j’ai revendu et suis passé du statut de propriétaire à celui de locataire il y a 5 mois !

    Après être passé 9 ans en tant que propriétaire (achat en 1997) ça m’a fait bizzare de payer un loyer. Mais ça ne pose plus de problème lorsque je pense qu’avec les intérêts issus du capital de la vente mon loyer est non seulement payé, mais qu’il me reste encore pleins d’intérêts qui se capitalisent en sus.

    Lorsque je regarde le prix de mon loyer et le prix de la valeur faciale de l’appart je rigole: J’ai calculé que s’il fallait que j’emprunte le montant total en vue d’une acquisition, les intérêts générés par l’emprunt seraient supérieurs au montant du loyer mensuel. En clair, je ne pourrais jamais rembourser.

    En 1997, j’ai fais une belle opération car les prix de l’immobilier étaient "normaux". Je ne recommencerais plus avec les conditions actuelles. Il est évident que si les prix reviennent à leur valeur réélle, je reverais ma position.

    Mais comme cette question est récurente, je remet une énième fois ce que j’ai déjà posté pour une question similaire:

    J’ai l’impression que toutes les semaines cette question resurgit et je lis toujours les mêmes choses.

    En premier lieu, il faut arrêter de croire en la hausse perpétuelle de l’immobilier. A ceux qui ont la mémoire courte, je rapelle qu’en 1991 lors du dernier krach immobilier il y a eu une baisse de 40 % sur la région Parisienne.

    En second lieu, ceux qui pensent qu’en s’endettant sur 20 ans pour s’acheter un studio en pensant le revendre avec une plus-value d’ici 5 ans pour pouvoir s’acheter plus grand font une erreur de calcul monumentale et prennent un risque considérable au regard de la constitution d’un patrimoine.
    Car déjà faire le pari que le prix du mètre carré va continuer à augmenter après une hausse de 120% en 5 ans est quelque peu osé, en sachant que le marché tourne en rond (peu de primo-accédant avec un marché uniquement soutenu par des propriétaires qui se revendent des biens entre-eux)
    N’oubliez pas d’intégrer dans vos calculs les 7% de droits de mutation lorsque vous achetez, ainsi qu’une taxe foncière à payer ainsi que les charges de copropriété, ainsi que les provisions pour gros travaux, chose que vous n’avez pas à déboursez lorsque vous êtes locataires. Ajoutez à cela que lors des 5 premières années de remboursement de votre crédit il n’y a pratiquement rien qui est remboursé pour le capital et beaucoup de remboursement pour les intérêts.

    Une fois que vous aurez fait ce calcul en prenant TOUS les paramètres en compte, ce sera à vous d’arbitrer entre la propriété et la location (à une prévision de 5 ans de détention du bien immo, avec les prix actuels, il y a de fortes chances que vous soyez perdant)

    L’immobilier a toujours été cyclique. A de fortes hausses ont toujours succédés de fortes baisses, la dernière remontant à 1991 qui s’est prolongée jusqu’en 1997.

    Il est assez clair qu’à l’heure actuelle, il y a une "bulle" dans l’immobilier et elle est de très forte ampleur. Les banques centrales autant la FED que la BCE redoutent un effondrement de l’immobilier qui pourrait entrainer toute l’economie dans son sillage. Elles pointent des pays dans lesquels la situation parait intenable et présentent de fort risques d’effondrement de ce marché: Les USA, L’Espagne, Le Danemark et La France. Pour ce qui est du Rouyaume-Uni, il faut comparer ce qui est comparable: le niveau de salaire est différent au salaire Français, qui est lui-même différent du salaire Espagnol…
    Malgré tout, le Royaume-Uni est en situation de surchauffe.

    Les banques centrales sont en train d’essayer de dégonfler cette bulle en utilisant l’arme des taux. Il ont déjà bien remonté aux USA, ce qui a eu pour effet de refroidir ce marché et la baisse des prix a déjà commencé, au point qu’à la dernière réunion de la FED, il a été décidé d’une pause dans la remonté des taux. Car il faut bien comprendre que l’arme des taux est à double tranchant: si ça calme la fièvre immobilière, ça fait aussi chuter la croissance. L’équation n’est donc pas simple à résoudre.
    En Europe, la BCE n’en est qu’a ses début de relèvement des taux (on dit aussi resserement monétaire).

    La baisse de l’immobilier sera t’elle douce ou brutale ? Alors ça, j’en sais foutrement rien. Mais je sais que chaque excès est toujours suivi d’un sacré revers. Rapelle toi la bulle internet en 2000.

    Il est aussi intéressant de savoir ce que font les "insiders" c’est a dire ceux qui sont à l’interieur des marchés que l’on observe. En ce moment, c’est simple: Ils ont vendu les stock options et les actions de leurs propres sociétés. C’est dire combien ils ont confiance en leur avenir puisqu’ils retirent leurs billes.
    Il faut aussi regarder ce que font les "institutionnels" c’est a dire les banques, les assurances, les grandes sociétés et surtout l’Etat. En ce moment, ils vendent ou ont fini de vendre leur patrimoine immobilier. Tu as sans doute entendu parler des histoires de vente à la découpe ? Hé bien c’est eux.

    Si tu veux aprofondir l’histoire (qui se répète toujours) du mécanisme des bulles, je te conseille cet ouvrage: L’histoire mondiale de la spéculation financière de Charles Kindleberger, disponible sur le site d’amazon. Je te met le lien direct:

    http://www.amazon.fr/s/ref=nb_ss_b/403-7...

    Enfin, si le sujet de la bulle immobilère t’interesse encore plus, il y a le forum immobilier du site de boursorama où tu verras les participants s’etriper avec leurs arguments sur ce qu’ils pensent de l’état du marché. Leurs analyses sont souvent pertinentes:

    http://www.boursorama.com/forum/file_mes...

    Les dernières réactions venant des USA:

    http://www.youtube.com/watch?v=ys6ic_hhi...

    Si tu veux le numéro de capital concernant le dernier krach immo en 1991, les 2 zip sont à télécharger:

    http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_i...

  • peter pan:

    europe … paris n’est pas cher pour des americains ou des anglais ……ils achetent a des prix de oufffffffff

  • catherine b:

    a cause de la demande qui s’accroît de jour en jour…..

  • Curry:

    il y a quelques années l’état a autorisé les propriétaires à fixer le prix de leur loyer eux-mêmes si bien que certain en ont profiter.
    Et comme le prix de l’immobilier ne peut pas diminuer il reste à des prix très élevés.
    Et je pense que cela vient aussi de la pénurie de logement, comme il y un manque de logement les propriétaires en profite ce qui fait flamber les prix!

  • loki_fr:

    Comme toutes choses qui se font rares, elles sont cheres. Ainsi les logements ont une demande qui est supérieure à l’offre, du coup les prix augmentent.
    Evidemment, cela rappelle la bulle economique des starts-up du web, d’ailleurs, la BCE parle en ces termes concernant l’immobilier en Europe.
    La vraie problématique à plus ou moins breve echeance, c’est donc de voir les gens acheter des biens avec des crédits sur 30ans pour des sommes astronomiques et qu’au bout de 2ans seulement le patrimoine qu’il essayait de se constituer, ne valent plus grand chose. A terme, un grand nombre de personne risque de se retrouver sur la paille en tentant de le revendre.
    C’est un vrai risque financier, surtout si les taux d’interet continuent d’augmenter.
    On assiste actuellement à un phénomène de cisaillage de la demande coincée entre des prix relativement elevé du marché et des crédits qui cessent de plus en plus d’être bon marché.
    Le retournement de situation risque d’être violent…

  • catalang:

    la réponse est déjà donnée à plusieurs reprises. cherche avec le moteur interne.
    Dans certaines régions ce sont les riches retraites et la demande, voir l"héliotropisme.
    Dans la plupart des endroits, la défiscalisation a poussé à construire partout, même là où il n’ y a pas de demande locative.
    les médias et Internet qui donnent des infos sans prises avec la réalité et un appât du gain frénétique de la part des vendeurs : les terres agricoles du Gers à 1500e l’ha qui deviennent lotissement en défisc et passent à 100 000, 150 000 euros la parcelle lotie, l’abruti moyen qui veut vendre son 3 pièces pourri, avec vue sur l’autoroute au prix de 3000 euros le m2. il a vu sur Internet que cela valait cela et ne fait pas la différence entre le prix du neuf, la vue sur jardin, la rénovation obligatoire, les droits à payer, la fissure qui laisse entrevoir le cimetière derrière etc…
    Et toujours la défisc : plus tu achètes cher plus tu défiscalises et tant qu’il y a un pigeon pour acheter…D’pour cela d’ailleurs on a baissé les taux de crédit, puis allongé allongé allongé la durée ; 15, 20, 25, 30, et m^me 50 ans.
    Mais aujourd’hui cela coince, il n’ y a plus la demande solvable au delà de 250 000/ 300 000 € (les budgets eux n’ont pas evolué)et le parisien moyen, roulant des mécaniques, croyant en vendant sa maison qu’il va s’acheter un château chez ces ploucs du midi, revient la queue entre les jambes, en s’apercevant que là où il avait une baraque de 5 pièces, il peut à peine s’attendre à un trois pièces. Le soleil se paye.

    Beaucoup de facteurs spéculatifs, mais cela va se calmer C’est cyclique. Cela se calme déjà, à part les zones de luxe. Il faut encore attendre que les vendeurs se réveillent de leur rêve de fou.

  • jmnil:

    Il semble qu’il n’existe pas de consensus sur la raison principale de l’existance de la bulle immobilière actuelle (je n’ai aucun doute sur le faite que cela soit un bull comparable aux bulles boursières).

    On cite en général les points suivants:
    – Crash de la bulle internet qui a provoqué le transfert des fonds placés en bourse sur l’immobilier
    – Une politique de taux extrêment bas menée par la Fed et la BCE
    – Cause psychologique: l’idée que le status de locataire n’est pas gratifiant c’est largement développé. L’acceptation instinctive par une majorité de gens de fausses vérités (voir sur ce site les réactions "grégaires" aux questions concernant les choix location/achat).
    – Pour la France une modification radicale de l’offre de crédit immo : prêt à plus de 100 %, allongement des durées …
    – Particulièrement pour la France aussi un pic démographique ces dernières années

    A mon avis le dernier point est peut-être le plus important. C’est pour cette même raison que je suis persuadé que nous sommes à la veille d’une baisse sérieuse des prix car nous sommes en reflux démographique.

  • JB:

    La demande est soutenue a Paris et l’offre est relativement faible (en tous cas plus faible que la demande). C’est cela qui fait monter les prix, avec effectivement, comme beaucoup le mentionent, le fait que Paris reste une capitale peu chere comparee a d’autres pays.
    J’habite en banlieue de NY par exemple et je loue $3 800 un trois pieces de 100m carres…. Si je reviens vivre a Paris pour ma retraite, les prix me paraitront peu chers.

    Quant a la bulle, je n’y crois pas pour 3 raisons:
    1- Les marches boursiers sont beaucoup plus volatiles que le marche de l’immobilier. Le CAC40 peut s’ecrouler du jour au lendemain car tu peux vendre ou acheter en trois secondes. Pour l’immobilier c’est plus long.
    2- Comme je l’ai dit, Paris est encore tres en dessous de certaines capitales europeennes ou mondiales
    3- La demande reste soutenue et les projets immobiliers ne font pas legion

  • Cochise:

    Taux attractifs !

  • ericbourd2003:

    Vraie raison de la flambée : LES BANQUIERS qui acceptent de prêter des sommes qu’ils n’acceptaient pas il y a 10 ans. C’est dû :
    1- au taux faibles (aujourd’hui 4%, il ya 10 ans, plutôt 7%)
    2- à l’emprunt avec 0% d’apport : en 1996 on ne pouvait acheter si on n’avait pas l’apport pour payer les frais d’agence et les frais de notaires. Aujourd’hui ce n’est + vrai, et c’est une vraie révolution : explosion du nombre de personnes pouvant accéder à la propriété => demande croissante => prix en montée.

    Arrêtez de comparer l’immobilier avec le krach de starts up, ou de la vigne Bordelaise : à part le krach, où est le rapport ????
    Pourquoi pas un rapport entre la hausse de l’immobilier et la hausse du pétrole ???

    Tiens justement vous ne craignez pas un krach du prix du pétrole ?

  • Jr b:

    Bulle non

    1/ Effet de société: une personne seule achète un appart (plus de demande que dans le passé)
    2/ Plus de demande de seconde demeure
    3/ Société vieillissante qui est donc plus propriétaire
    4/ Espérance de vie qui s´allonge donc moins de maisons mises en vente
    5/ Le nombre de personnes ne pouvant plus payé a la fin du mois est a l´un de ses plus bas (pourcentage)
    6/ Le problème est seulement pour une minorité de la population, ceux qui veulent rentrer sur le marché de l´immobilier donc les jeunes.

    Bulle oui
    1/ Le ratio salaire, prêt à rembourser se réduit
    2/….

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